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专题研讨
全国政协委员:为公租房建设融资引入信托投资基金

  北京日报  作者:刘可

  本报讯(记者 刘可)公共租赁住房(以下简称公租房)已经成为我国保障性住房的重点,2011年全国保障性安居工程住房建设规模达到1000万套,2012年计划建设700万套,其中公租房将占重要比重。如此密集的保障房建设,需要大量的建设资金。全国政协委员经天亮建议,采取试行信托投资基金引进社保基金和保险资金等金融政策,为公租房开发经营提供有针对性的金融支持。

  经天亮表示,第一,应尽快落实金融机构对于公租房项目发放政策性贷款。按照《国务院办公厅关于保障性安居工程建设和管理的指导意见》规定:公共租赁住房建设贷款利率下浮时其下限为基准利率的0.9倍,贷款期限原则上不超过15年。但考虑到公租房的低利润投资回收期较长等特点,建议公租房开发贷款期限应至少达到15年,并且根据开发企业实力和项目条件,可进一步延长贷款期限,并在利率还款方式上有进一步的优惠条件。

  第二,引进社保基金保险资金。公租房的投资收益非常符合社保基金和保险资金强调的资金安全性和收益稳定性,建议将公租房作为拥有长期资金来源的社保基金的重要投资对象,允许保险资金投资公租房。在资金使用上由国家认可的中央企业直接向社保基金或保险资金融资,减少中间的代理环节,以保证资金使用的低成本。

  第三,鼓励设立公租房投资基金。目前我国巨大的民间资本缺乏投资渠道,而公租房又缺乏建设运营资金,应当鼓励和培育针对公租房的投资基金,将民间资本引导到民生领域,同时减轻政府的财政压力。

  第四,试行公租房房地产信托投资基金。建议以公租房为切入点,利用公租房和其商业配套的稳定收益,试行公租房房地产信托投资基金,吸引社会资金投资公租房,并与公租房投资基金对接,形成良好的退出机制。

  第五,将相关税收优惠政策明确为长期执行政策。国家对公租房建设和运营中涉及的税收优惠规定执行期限暂定为三年,而公租房的经营期远远超过三年,应当考虑到公租房的经营期长,收益低,建议对经营期的企业所得税进行适当减免。

  第六,政府财政贴息或贴租。根据2011年住建部房地产市场监管司的数据,我国一线城市的商品住房租售比在1:500以上,出租收益率低于2.4%,如果公租房租金按照市场租金的60%和80%收取,收益率将更低,静态投资回收周期超过50年。因此,企业投资经营公租房需要政府财政贴息,或者出租时开发经营企业按照市场租金收租,超出承租人承受能力的部分由政府贴租。