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信托漫谈
土地信托的“国外模式”

  美国模式

  美国土地信托模式是开发者(委托人)购买一块生地(raw land),再将该土地所有权信托给受托人,签订信托契约,受托人发行土地信托受益凭证,而由委托人销售该受益凭证给市场上的投资人,受益凭证代表对信托财产(土地所有权)的受益权,销售受益凭证所得资金用来改良土地,然后将土地出租给由该开发者组成的公司。受托人收取租金,承担给受益凭证持有人固定报酬的义务,并将剩余租金用来买回受益凭证。

  该模式具有以下特点:通过资金的“集合”,解决了开发土地尤其是生地所需的巨额资金;为投资者提供了投资于利润丰厚的土地产业的机会,同时也降低了个体投资风险;投资人所拥有的受益凭证可以流动,具有较强的变现性。

  日本模式

  1984年,日本开展了对有效利用土地起积极作用的土地信托。1986年,《国有财产法》、《地方自治法》的修改以及同年《税法》的实施,大大加速了土地信托的发展。日本的土地信托是土地所有者将土地信托给受托人(信托银行),并从受托人治理和使用该土地的收益中获取信托红利。土地信托包括出售型和租赁型,前者指委托人将信托财产委托信托业者出售,受托人将出售所得,在扣除受托人的报酬及其他手续费用后,交付给委托人;后者指受托人无处分信托财产的权利,在信托期间信托业者应定期给付委托人信托收益,信托终了时,委托人仍保有原土地的所有权。

  该模式具有以下特点:替代性,即通过土地信托方式解决了土地所有者具有土地开发的积极性但无能力开发的现象,具有替代性;稳定性,即土地所有者将土地信托给信托银行,在信托期内如租赁信托可获取稳定的信托红利;高效性与多样性,即吸取民间土地信托制度能够高效配置利用土地的特点,使国有土地的治理与处置手段多样化。