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中信信托推出信托资本主导商业物业投资闭环实践

  近日,由中信信托作为交易安排人推动发行的“北京海航实业大厦”资产证券化产品,正式在上海证券交易所挂牌成立,创“以信托资本全盘收购和持有商业物业、升级改造、发行ABS通过资本市场退出”的国内先例。

  目前,市场上常见的类REITS产品底层资产多源于实体企业或开发商,而本次证券化的标的资产为中信信托通过信托资本持股的北京国贸核心区成熟物业。本次发行类REITs产品规模为22亿元,其中A类资产支持证券规模为10亿元,B类资产支持证券规模为10亿元,C类资产支持证券规模为2亿元,各类资产支持证券期限约为 3+3+3+3+3+3年,评级为AAA级。该类REITS产品的成功发行,首次实现了非标资本投资商业物业、升级改造并通过资本市场退出,完成了商业物业投资闭环,对信托行业具有积极的借鉴意义。

  本次资产证券化产品项下标的资产“北京海航实业大厦”由中信信托业务部乾景基金团队于2014年通过发行“中信乾景•恒润II期”房地产股权投资基金的方式,募资17亿元100%股权收购所得。由于该项目原始标的大厦较为陈旧,相关设备、物管、运营均存在较大的改善空间,乾景基金团队在完成收购后对物业整体进行改造升级,引入国际房地产顾问团队接手物业管理及租赁,从硬件设施和软件服务两维度上对标的资产进行全面提升,海航实业大厦的平均有效租金已从实施前269元/平方米提升至约300元/平方米。2016年,商业物业资产证券化业务在国内资本市场得到迅速发展,中信信托抓住机遇,推动以大厦物业租金为标的资产证券化进程,并于2017年3月份正式落地,为信托投资人实现年均11%以上的投资回报。

  中信信托副总经理、中信乾景基金总负责人刘小军表示,本次资产证券化产品的落地,解决了信托资本在商业地产股权投资领域退出的难题,真正打造出商业物业从收购、改造、运营、管理到资本市场退出的闭环及跨多个市场的信托业务链条。信托公司可以更为从容的参与到商业地产股权投资领域中,充分发挥信托资本在获取资产、形成资产以及产业整合等方面较其他金融机构的比较优势,创造出持续的利润增长点。